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物管研究专家:恶意开发商隐瞒业权真相

发布时间:2017-04-12  点击量:
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  【南京日报报道】 (实习生 肖晓曦 记者 王健 刘艳青) 新闻提示:本报近日关于小区物管矛盾频发的连续报道,引起读者广泛关注。众市民昨来电认为,物管矛盾频发,关键在收费,难点也在收费。无论是“康怡花园门前垃圾成堆”,还是“尚书公寓电梯停运”,无出其外。昨天,记者再度出击,就相关问题采访了物管专业人士。

  业主与物管的矛盾“剪不断理还乱”。为找寻“收费难”破解之法,记者昨天专程走访了东南大学物业管理研究所所长黄安永教授。

  “收费难”四大成因

  黄教授说,物业管理是个新兴行业,在我市起步较晚。行政型、福利型的房屋管理模式,在许多业主心中“根深蒂固”,一时适应不了由物业公司提供的有偿服务。“花最少的钱,享受最好的服务”,是业主的心愿。而物业管理公司盈利,才是构成服务关系的基础条件。不同的出发点,构成了二者“天敌”般的矛盾。归结起来主要有如下4点:

  首先,开发商前期开发不足,造成很多遗留问题,使得“老子”的账,“儿子”来还。比如卫生间漏水、墙体裂缝等。其次,物业公司自身的服务质量和服务意识有问题。由于物业公司发展较快、门槛较低,招募的部分人员素质不太高。第三,部分业主公德意识不高,挤占公共面积、破坏公共绿地和小区卫生。目前,越来越多的业主开始维权,这是社会进步的表现,但不可否认的是,有些业主实在有“过度维权”之嫌,甚至造成了很多小区物业公司不敢进驻。第四,物业管理法制化至今不健全。目前实施的“物业条例”尚难称得上是一部健全的法规,难以适应物管行业快速发展的需要。随着我国宪法中私有财产得到承认和保护,《住宅法》、《物管法》等与物业管理相关的法律也应早日出台,从而为物业管理纠纷提供更为可行的法律依据。

  “收费难”如何破解

  黄安永教授认为,解决物管收费难可从以下三方面入手。

  第一、解决物业管理费负担过重的问题,物业管理费应与市民的收入水平相适应。外地有一家物管公司做出了“零物业管理费”的承诺,这个承诺不是说物业管理不需要费用,而是用物业配套设施出租的收入补贴物业管理的日常费用,这种做法值得本地借鉴。

  第二、增加物业管理收费的透明度,成立一个权威的仲裁机构。目前,大部分物业问题都反映到消费者协会或投诉部门,但这些组织并不具备判断和鉴定的权威性,而若通过法律诉讼的方式,以现在3到6个月的诉讼受理过程,大部分人都无法耗得起这么长时间。为此,黄教授建议,成立一个权威的仲裁机构,“快刀斩乱麻”解决物管纠纷。

  其实,很多物业纠纷的缘由并不复杂,有些甚至是因双方的猜忌和不信任而产生的,只要物管和业主能够坐下来,开诚布公地进行沟通和交流,就可以圆满解决,而这一点却往往被许多业主和物管忽视。

  黄教授提醒购房者,优秀的物业管理既可以满足优质的生活环境,也可以使房屋保值、增值,延长它的经济寿命。而要真正做到杜绝物管纠纷,最好的办法就是,在买房前就要关注它的物业管理状况,比如将来的物管公司有无资质、今后会提供哪些服务以及收费标准等。同时还要和开发商签订有关物业管理的约定,把上述物业管理问题都落实在协议中,这样才能真正保护自己的利益。

  收费率91%是这样“炼”成的

  2001年初,金基物业入驻金基公寓和金基唐城。运作4年来,金基公寓的物管费收费率为91%,金基唐城的收费率更是高达98%,远远高出南京市的平均水平。这其中的秘密是什么呢?

  金基物业公司经理、经济师方昌锡说,秘密谈不上,有的只是两条经验:舍得投入和用心服务。据金基物业公司办公室主任张津介绍,金基公寓是房改房,本来不实行物业管理,有人在楼下种菜,有人在家里养鸡,根本没有人愿意交物管费。为彻底改变小区环境,公司出钱将小区空地改成花园,把楼房外立面进行重新粉刷,并在漆黑的楼道里安上了延时灯,小区面貌焕然一新。环境美了,小偷少了,居民逐渐尝到物业管理的甜头,第二年收费率就一下子提高到70%,今年更是达到91%,在老小区里十分罕见。

  金基唐城是商品房项目,业主购房时已经预交了半年的物管费。入驻半年后如何让他们继续“掏腰包”?张津说:“我们服务好了,业主自然会交钱,提高服务品质是我们唯一的选择。”为此,他们在今年10月份,以2500元/月的租金在万科租下了一套住房,安排物业公司的中层和一线骨干轮流居住,亲身体验优秀的物管服务,并运用到自己的工作中去。张津认为,物管也需要投资,把有限的资本投入到为业主服务中去,回报是必然的,也是长期的。 部分开发商蓄意隐瞒

  这么多小区存在物业公司或者开发商侵权行为,具体症结出在哪里?“由于信息严重不对称和部分开发商及物业公司的蓄意隐瞒,很多业主难以明确自己所拥有的特别是对公共区域所拥有的权益,而常常导致这部分权益被侵占。这也是导致业主与开发商经常发生纠纷的重要原因之一。”著名物业管理研究专家、中国人民大学制度分析与公共政策中心项目研究员舒可心这样表示。

  具体这些侵权行为主要体现在什么地方?舒可心表示,无偿利用业主共用财产,进行有偿经营的方式是:利用电梯间、公共走廊、物业外墙、楼顶等作为广告展位出租;利用小区公共场地、小区内道路两侧作为停车泊位,收取停车费;利用大量物业地下室,对外出租,获取租金;利用地下车库,重复二次收取管理费用等。

  业权分配核心要做到“三清”

  导致这么多问题的核心是什么呢?就是社区业权分配问题。业权分配的核心是什么?华远集团早在两年前就提出了业权分配,并成为这一制度的首个实验者,华远集团负责人说,业权分配实际上就是解决“三清”,算清楚、说清楚、分清楚。

  所谓算清楚,就是对业主按平方米持有的物业在整个小区中所占的比例要算清楚,占1%的比例有1%的投票权,占10%的比例有10%的投票权。说清楚,就是在卖房子之前把所有该分配的东西“告诉”购买者。比如地下车库,如果成本已经在房价中摊销了,就要“告诉”业主由于成本已摊销,车库归业主,开发商一个不占;而比如有的会所成本没有摊到房价里,也要跟业主说清楚,“权利是开发商的,那么收益也是开发商的”。而分清楚,即根据业主所持有物业在整个物业中的比例,在合同中将权利、物业、产权、行使产权权益、收入进行分配,包括土地、围墙、道路等各个方面。

  该负责人说,业权分配清楚以后,业主跟物业公司就不再是对立的关系,物业公司只是替业主打理物业,替业主赚钱,并以此收取一定的管理费用。从某种程度上说,业主和物业公司的利益就捆绑在了一起。同时业主与物业公司也不会存在产权的纠纷,而是物业管理本身的服务和管理质量的问题。

  需靠立法强制保证

  对于业主来说,不能眼睁睁看着自己的合法利益被别人轻松占据,寄希望于物业公司或者开发商的良心发现肯定是不现实的。中国消费者协会消费指导部主任王前虎表示,目前开发商讲诚信和讲良心的比较少,因此完全通过开发商自我意识的发现来进行物业项目“业权”收益的分配是不可能的。

  中国消费者协会指导部主任也表示,在现实中,很少有开发商愿意放弃目前这些比如停车场等区域的收益部分,因此公共区域权益分配引发的维权也是目前居住小区发生纠纷冲突最为集中的地方。通过“业权”的方式将业主的权益分配给业主的话,对于开发商而言就减少了其收入,因此仅仅是通过开发商的自我约束显然不可能将这种方式推广下去,因此必须要依靠政府有关部门的支持和推广,通过有关部门参与的方式,以行政的手段进行推广。

  舒可心表示,现在法律已经可以解决业权问题,关键还是在于业主。业主委员会最好能通过律师等专业人士,对社区物业业权分配作详细调查。因为,物业管理条例当中就已经明确,公共部分收益归业主所有。


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